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金山新城/北站新城/仲恺“三雄”渐成惠州楼市三足鼎立之势*(佳兆业君汇上品)

作者: 2021-04-27 17:13:43 来源:

惠州未来城市中心、一流城市核心样板,让金山新城片区充满了无限想象。而惠州最大最核心的交通枢纽赣深高铁惠州北站的存在,让北站片区举足轻重。

除了北站新城和金山新城之外,最火的区域无外乎仲恺。从2019年8月启动意愿征集到第一宗项目地块挂牌,用时仅4个月。14个月全面完成19宗地块摘牌,目前已全方位进入征拆和建设阶段。成为众多开发商争夺的下一个阵地。

金山新城、北站新城、仲恺渐成惠州楼市三足鼎立之势,谁执龙头拐杖,谁又是剑锋所指?巨量的片区供应,买房客户都有谁?众多的品牌开发商同台竞技,哪些楼盘又会是最终赢家?  

金山新城:定位为大湾区生态立城的门户标杆;惠州未来城市中心、一流城市核心样板;湾区东岸战略性新兴产业及科创新中枢。

仲恺片区:真正让仲恺进入珠三角视野的,是其规模巨大的城市更新组团集中启动,和其他地方最显著的不同则是由政府主导,效率极高,速度快。    佳兆业君汇上品

北站新城:惠州北站片区发展最核心的驱动力是赣深高铁惠州北站。在惠州规划或已经运营的9座高铁站中,惠州北站的地位是独一无二的。

●金山新城

“新生态、新中心、新引擎”

2019年6月惠州金山新城规划概念的腾空出世,此前纵横阡陌,河道鱼塘、农田村庄的马安东部片区摇身一变成为了金山新城。

和惠州其他此前新区域规划相比,金山新城的规划起点极高,按照官方说法,金山新城一定不只是简单的商住叠加,而是更多的城市功能融合,产、城、人高度融合的新城。

在官方的预期中,给予金山新城整体定位为“新生态、新中心、新引擎”。即大湾区生态立城的门户标杆;惠州未来城市中心、一流城市核心样板;湾区东岸战略性新兴产业及科创新中枢。

2019年9月27日金山新城一大批项目整体动工高调签约亮相,拉开了金山新城的城市变革大骨架。但是最先受益的无疑是房地产,2019年11月底金山新城马安区域拉开了土地交易大幕,最终中交、旭辉、平安以78亿元拿下4宗交易地块;2020年6月份,佳兆业和华润再度加入该片区的逐鹿,拿下该片区两宗地块;2020年11月,佳兆业再度斥资30亿元拿下泛金山新城片区鹿江沥地块。

迄今为止,上述地块项目通过合作开发等方式,除了佳兆业鹿江沥项目之外,其他全部发售,共同造就了金山新城片区的楼市繁荣。

9个主力项目供应住宅近万套

南都记者统计,截至今年3月,进驻金山新城片区的开发商,除了2019年之前拍地的中海、金融街、德威之外,有招商、旭辉、中交、金地、佳兆业、华发等国内知名品牌开发商,还有周边的隆生、阳光城等,成为了惠州楼市最亮眼的区域。

2020年惠民之家年度业绩统计数据显示,惠城区TOP10单盘销售套数中,有8个来自金山新城片区,TOP10单盘销售金额中,9个来自金山新城片区,再加上未上榜的在售项目,2020年金山新城片区累计销售金额超过200亿元,销售套数超过11000套。

2021年金山新城依然是一骑红尘,南都记者结合惠州世联行的统计数据,2021年金山新城9个主力出货项目从4月份到年底,推售的住宅近1万套。其中预计4月供应住宅近1600套,隆生西江花园、鹿江花园、中海阅江府、未来理想项目、华润曦江润府、佳兆业时光道都有住宅项目推售。尤其值得关注的是片区的标杆性项目华润曦江润府,目前以南都记者在各案场的反馈情况来看,华润的价格有可能引发片区新一轮价格涨幅,相较于华润的拿地成本,周边项目楼面价普遍低2000元左右。

5月份金山新城片区累计供应住宅约1400套,西江花园、未来理想、铂钻四季、万科、佳兆业是主要的供应楼盘。6月份,金山新城5个项目预计出货1200套左右,7月份万科、华润第二批单位都将入市发售,住宅供应相对偏少预计累计在600套上下,8到12月份数据统计显示,预计推售住宅近5000套。

预计全年铂钻四级、德威江誉城、未来理想、佳兆业时光道、万科金枫花园推货都超过1000套,其中铂钻四级、万科项目预计年出货超过1500套。

如果还算上泛金山新城片区,富盈公馆、新力城等在售项目,片区内住宅的出货量应该在13000—15000套之间,总货值依然超过200亿元。

惠州资深地产观察人士胡光宇解释,相对于惠州其他片区,2019年起步的金山新城规划起点高,都是大开发商,去年至今的销售业绩证明,片区的销售客户更多的是来自惠州本地,新增的都是以刚需客户为主,相对于仲恺和北站新城片区,抗风险能力更强,“今年部分开发商承建的学校会兑现,一旦学校建成后,片区的很多配套也会随之而来。”

●北站新城

赣深高铁年底通车,腾飞在即

从2016年11月,国家发改委网站公布批复同意建设赣深高铁,政府选址小金口附近,2017年12月,住建局公示《惠州高铁北站地区规划》草案,进一步把赣深高铁惠州北站拓展成为约5万平方米的大型枢纽中心。2018年惠州市住建局明确惠州北站新城片区为城市核心区,2021年预计赣深高铁通车,惠州北站正式投入使用,惠州城区到深圳的距离正式进入30分钟通勤圈。

不难看出,惠州北站片区发展最核心的驱动力则是赣深高铁惠州北站。在惠州规划或已经运营的9座高铁站中,惠州北站的地位是独一无二的。作为惠州城市的核心枢纽站点其连通了大湾区两大核心城市广州(通过广汕高铁和北站的联络线)、深圳,与此同时莞惠城轨的延长线也即将开始施工,意味着未来的惠州北站将是惠州连接广州、深圳、东莞的门户站点。

观察人士认为,以高铁为代表的交通枢纽已经成为城市发展的全新模式。“一个高铁交通枢纽,一个城市发展中心”的惯性规律已成为时代发展的普遍性法则。

北站新城片区的楼市路径也是如此,基于高铁北站的规划,片区开始有品牌开发商进驻,让此前的小金口片区变成崭新的惠州北站新城片区,成为惠州的一个人居高地。

在赣深高铁北站确定选址小金口之后,2017年年底,惠州小金口汤泉片区3宗商住地块相继出让,经过多个房企的轮番争抢,最后均大幅度溢价成交。其中,领地集团以12亿元大手笔拿下汤泉片区地块,刷新了彼时惠州土拍价格纪录,成就红极一时的地王。而另外两宗地块分别由星河和保利收入囊中,至此,北站新城名声大噪。

2019年,雅居乐斥资15亿元,拿下惠州北站两宗地块,先后和龙湖合作,2020年入市发售。2020年阔别惠州12年的万科再度回归,首个合作项目也选择了在北站,同一年6月,中海斥资13亿元拿地,半年后即将进入销售周期。

南都记者统计目前进驻惠州北站片区的开发商有龙光、星河、保利、领地、龙湖、万科、雅居乐、中海、碧桂园、新理益(奥园梵高花园开发商)。2020年惠民之家的统计数据显示,惠城区TOP10的项目中,7个是在金山新城,其他2个在北站新城片区。2020年1-5月,惠城区共颁发38张预售证,其中金山新城20个,北站新城紧随其后,合计6个。

现阶段购房群体以本地客为主

世联行的统计数据显示,以北站新城核心区9个在售项目计算,2021年累计供应超过6000套,如若我们把北站新城辐射直径5公里之内的博罗片区在售楼盘也算上的话,预计新增供应总货量至少超过1万套,这也将是惠城区除了金山新城之外的另一个楼市集中供应区。

深圳资深地产评论人侏罗纪说,谋求和广深30分钟无缝对接,这是决定惠州未来城市基本面的重要走向,只有交通打破了瓶颈,一切才有可能。

按照预定规划在2021年年底,赣深高铁惠州北站的站房投入使用,更多人的预期也是希望赣深高铁通车后,惠州北站能够迅速摆脱当前的尴尬。来自案场的反馈显示,基于当前惠州的热度都在金山新城和仲恺的情况下,北站的项目销售普遍没有预期中理想,“部分项目一周10来套,也有项目一周卖几套。”一位要求匿名的北站项目销售经理说。

实际上在2019年上半年,大湾区规划纲要出台后,惠州北站新城片区的楼盘,曾经引来了一批江西等其他地方沿着高铁沿线而下的投资置业者,当时在个别楼盘外省客的比例甚至超过20%,但是在下半年随着外省客撤退,市场降温,北站片区的外省投资客比例就明显下滑。

在当前,周边配套不完善,政策红利缺失、市场供应增加及市场容量收窄的情况下,北站现阶段最主要的客户来源是本地客,深圳客的比例还很小,与此同时和金山新城等区域的价格差也没有拉开,加上目前除了高铁概念之外,配套兑现落后,更多的购房者即便买了房子,短时间也无法入住。

从世联行的统计数据来看,从2020年6月至2021年3月,北站新城的供应都是成交的一倍以上,而金山新城基本都处于供不应求的局面。南都记者观察,惠州北站附近的楼盘现阶段的价值点基本类似:高铁30分钟到深圳,通车后价格上涨,现在是最好的机会,片区是城市核心,是惠州的交通枢纽,未来有公园、产业、人口的规划。

胡光宇解释,高铁不是地铁,还达不到捷运化、公交化的程度,赣深高铁的投入使用,短时间会给北站的楼市带来明显提升,但从长期看,随着北站的公园、学校、产业、物流等配套的高铁产业带形成后,有大批的就业人口时,无论是深圳客、惠州客还是外省客,才有在这里买房的绝对理由。与此同时,靠一条赣深高铁也并不能代替深圳惠州的日常通勤,只有在高铁和市政的地铁、公交等捷运化成为体系之后,北站的交通枢纽作用才会发挥出来,楼市的价值才会最大化。

●仲恺片区

惠州最大规模城市更新进入出货窗口

有中介从业者在推介仲恺的楼盘时配文说,从前的仲恺你爱理不理,现在的仲恺已经高攀不起。从2019年8月开始,仲恺沿着仲恺大道启动了惠州历史上规模最大的城市更新,2020年6月仲恺均价首次破万之后,市场一直保持了持续上扬的态势,7月到9月因受东莞楼市限购加码和深圳市场再度调控政策影响,仲恺片区迎来了高光时刻,多个楼盘量价齐升,众多品牌开发商借助城市更新的契机进驻仲恺。

但是真正让仲恺进入珠三角视野的,还是其规模巨大的城市更新组团的集中启动。仲恺的城市更新和其他地方最显著的不同则是由政府主导,效率极高,速度快。

南都记者获悉,从2019年8月启动意愿征集到第一宗项目地块挂牌,到2020年9月8日,惠州公共资源交易中心挂出最后两宗城市更新单元地块,标志着仲恺大道沿线17宗城市更新地块的挂牌全部完成。

从2020年8月27日开始,仲恺开始了全方位的拆迁,8月27日当天对7个项目开始集中拆迁,拆除建筑54栋,近8万平方米。官方的统计数据显示,平均每日清表土地1万平米,推进速度屡次刷新纪录,充分展现了仲恺速度。第一批次6个单元将陆续在2020年内动工建设,2021年全方位进入建设阶段。

仲恺城市更新的范围是沿仲恺大道两侧,综合用地范围、规划功能、道路、河湖、产权等,划定总长8.5公里,总面积9.7平方公里,共17个单元的连片改造区域,其中拆除重建4.4平方公里。将旧城镇、旧厂房、旧村庄、政府储备地、留用地等各类用地统一纳入单元,整体无缝改造。

仲恺大道沿线17宗更新单元均已找到“更新主体”,其中涵盖星河、碧桂园、佳兆业、新力、时代、恒大、卓越、昊翔源、天益、信鸿等11个品牌。南都记者获悉,目前仲恺城市更新中,8个片区基本完成征拆,10个片区正式启动建设,持续刷新着粤港澳大湾区城市更新纪录。整个2020年仲恺土地交易挂牌45宗,累计成交土地261万平方米,土地出让总金额187亿元。其中城市更新占据了绝大多数。

粤东世联行的统计数据显示,2021年仲恺片区预计将有24个项目推售,累计推售近2万套房源。南都记者从相关渠道了解到,目前佳兆业、碧桂园、恒大、信鸿项目,星河等数十个相关地块,都处于仲恺城更发展中心官网的公示阶段,前期已经经过仲恺城更工作领导小组的会议审核和原则通过,意味着公示结束,拆迁完毕后就可以开始施工。

2020年10月仲恺科融大厦片区、仲恺轻轨站南片区两个城市更新单元动工,总投资645亿元的仲恺城市更新正式迈上新台阶。知情人表示,实际上整个仲恺城市更新拆迁已经完成了9成,基本在2021年有至少三分之二的城市更新项目能进入市场销售供货。

数据统计,仲恺的17个城市更新单元,累计要拆除重建面积为496.8万平方米,范围内共需要拆除建筑物6815栋,拆除总建面341万平方米。减去返还的物业,能发售的至少250万平方米以上,仲恺未来3年都将是城市更新主导的推货和推新。

目前鑫月轻轨站南片区、星河冠球片区、碧桂园大陂村项目、时代白云山村,新力科融项目已经开工建设,预计下半年将会入市。

仲恺近2万套供应量卖给谁?

胡光宇解释,仲恺接下来2到3年,以城市更新为主导的项目推售将成为主要的货源供应地,但是随着城市更新的推进,仲恺的城市面貌也将迎来巨大改观,这也是相对的,反过来也会形成促进作用。仲恺处于东莞、深圳和惠州的交会处,未来随着深惠城际等轨道交通网络的成型,目前相对较低的房价也是较明显的优势。    佳兆业君汇上品

从去年的仲恺成交情况来看,主要是深圳客和东莞客占据了7城比例,尤其是潼湖、陈江临深、临莞区域。尤其是从7月份之后,受深圳和东莞调控政策的升级,部分上述区域的客户外溢到仲恺片区,那2021年仲恺如此巨量的供应面前,客户的群体相当关键。    佳兆业君汇上品

从第一季度的仲恺几个品牌开发商的项目来看,部分惠州本地客户对于仲恺片区的认识开始有所转变,他们购买仲恺的房子,基本上是兼顾投资的资产配置为主。这种转变我们更愿意理解为,他们是对于仲恺片区的未来预期发生了变化。

胡光宇说,从长远看是没有问题的,仲恺的主要客源还是深圳客和东莞客户,另外就是惠州本地客户。但在巨幅供应量面前,阶段性的起落预期还是要有,比如同一时间大量入市项目的价格战,我们希望仲恺的这些主导城市更新的品牌房企,还是能齐心协力把片区的区域价值和区隔价值做起来,而不是一味地靠渠道佣金点数高低。   佳兆业君汇上品


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